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四家银行踏上抵押贷款红线 预计将影响22家房地产上市公司

有4家一线银行房地产贷款占比超过上限。与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家。步进银行未来将收紧房地产贷款，房地产公司融资将进一步承压

2020年底，央行和保监会对房地产贷款比例划了两条红线。据《第一财经记者》研究，四家一线银行的房地产贷款比例超过上限，22家主流房地产上市公司与这些银行合作。踩线的银行未来将收紧房地产贷款，房地产公司融资压力将进一步加大。

2020年12月31日，央行和银监会联合发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称“《通知》”)，对银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款比例设定上限。

根据《通知》，5家银行业金融机构，即中资大银行、中资中银行、中资小银行、非县域农村合作机构、县域农村合作机构、村镇银行，已经设置了“两条红线”。房地产贷款上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款上限为32.5%

为避免政策“急转弯”，《通知》对超过限额的银行业金融机构设定了过渡期，超过2个百分点为2年，超过2个百分点以上为4年。

五级银行中，第一档以国有银行为主，房地产贷款没有超标；一些三级以下的银行已经超标，与主流地产公司合作较少。《第一财经记者》选择了二级银行作为重点关注对象。

排名第二的银行中，招商银行和兴业银行分别超出27.5%上限5.7个百分点和6.2个百分点，过渡期为4年；浦发银行和平安银行分别超过27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点，过渡期为2年。

这些银行中哪些“踩线”的房地产贷款比例会对哪些房地产企业产生影响？

第一财经记者收集了一些房地产企业的数据，分析结果如下表所示。

根据汇总结果，碧桂园(02007。香港、徐汇控股(00884.HK)和融创中国(01918.HK)涉及所有四家超限额上市银行，而远洋运输集团(03377。香港)，美的地产(03990。香港)，剑法国际(01908。香港)、中海发展(00688.HK)和雅居乐(03383.HK)涉及三家超限额银行。

新规对房地产企业融资的影响必须通过银行传导，银行似乎还来不及充分应对。第一财经记者从中国银行、兴业银行、民生银行、浦发银行等一、二级上市银行了解到，各银行仍在研究、梳理新规定，尚未在分行、支行层面实施具体实施方案。

一家大型中资银行的负责人告诉第一财经记者，新规出台前，对贷款发放的行业比例也有窗口指导，所以新规影响不大。“这次只是以文件的形式发表，过去大多是一些指导性意见。目前银行内部反映不多。可能只有年初吧。在结构没有调整的情况下，很可能会根据上半年新的金额把握节奏，但这也是日常经营行为，不是特意为了配合监管。”

而踩线的银行则表现出相对谨慎的态度。“房地产贷款的收益比较高。毕竟我们是以盈利为导向的，但是风险控制还是会做好的。新规定肯定会对我们产生影响。只要有足够的时间，我们一定能解决问题。在新学科的拓展和项目的评估上，可能会更加严格和谨慎。”超限额上市分行的负责人

这项新规为超限额银行提供了相对较长的过渡期，并为地方中心支行提供了2.5个百分点的波动空间。因此，券商和研究机构普遍认为，新规对房地产融资的影响相对有限，是对房地产行业稳定健康发展的重新强调。

房地产行业某研究机构负责人告诉第一财经记者，考虑到目前市场相对繁荣，对整体房企影响不大。“但在细分方面，银行会更加注重放贷质量，对商业物业多、三四线多的企业影响更大。此外，由于大型房企融资渠道较多，更加依赖中小银行贷款的中小房企将更容易受到新规的影响。”